Esineoikeus

Takaisin tenttikysymyksiin

Esineoikeus

Oikeudenalojen perusteet

1.6.2011

1. M ja O ovat aikeissa tehdä kaupan M:n omistamasta kiinteistöstä. Kiinteistö sijaitsee kuitenkin kaavoittamattomalla alueella, ja sen vuoksi tällä hetkellä ei ole varmuutta siitä, tulisiko O saamaan luvan suunnittelemansa rakennuksen tekoon. M ja O eivät halua jättää asiaa kuitenkaan kokonaan avoimeksi siihen asti, kunnes lupapäätös saadaan, pahimmassa tapauksessa hyvinkin pitkän ajan kuluttua. He harkitsevat joko ehdollisen kiinteistönkaupan tai kiinteistönkaupan esisopimuksen tekemistä. Voidakseen arvioida näiden vaihtoehtojen hyviä ja huonoja puolia, he kääntyvät puoleesi ja esittävät seuraavat kysymykset:

 

(a) Ovat ehdollinen kiinteistönkauppa ja kiinteistönkaupan esisopimus samanlaisten muotovaatimusta alaisia vai olisiko kiinteistönkaupan esisopimus yksinkertaisempi tehdä?

 

(b) Minkälaisen oikeuden kiinteistön käyttöön O saisi yhtäältä ehdollisen kiinteistönkaupan ja toisaalta kiinteistönkaupan esisopimuksen nojalla, ja voidaanko O:n käyttöoikeudesta määrätä tosin kauppasopimuksessa tai esisopimuksessa?

 

(c) Olisiko valinnalla ehdollisen kiinteistönkaupan ja kaupan esisopimuksen välillä merkitystä lainhuudatusvelvollisuuden kannalta?

 

(d) Olisiko valinnalla ehdollisen kiinteistönkaupan ja kaupan esisopimuksen välillä vaikutusta siihen, minkälaisia riskejä M:n maksukyvyttömyydestä tai O:n kanssa tehdyn sopimuksen vastaisista M:n myöhemmistä oikeustoimista saattaisi aiheutua O:lle?

 

(e) Mitä toimenpiteitä rakennuslupa-asian ratkettua tarvittaisiin, jos solmitaan ehdollinen kiinteistönkauppa tai jos tehdään kiinteistönkaupan esisopimus? Olisiko lykkäävillä ja purkavalla ehdoilla keskenään eroa tuossa suhteessa?

 

Anna M:lle ja O:lle perusteltu vastaus, josta ilmenevät kysytyt erot.

 

 

2. O:n puoliso V omisti Oy X:n osakkeet. V oli myös Oy X:n toi­mitusjohtaja ja hallituk­sen ainoa varsinainen jäsen. Oy X harjoitti Z:n maahantuomien tuottei­den vähittäiskaup­paa. Tähän kaupankäyntiin liittyvien Z:n toimitusluottojen vakuudeksi O oli antanut vuonna 2009 yleis­pan­tiksi omistuksessaan olevat asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oi­keut­tivat O:n ja V:n yhteisenä asuntona käytetyn huoneiston hallin­taan.

 

O kääntyy puoleesi ja kertoo, että V on hiljattain pyytänyt häntä an­tamaan pankki P:lle niin ikään yleisvakuu­deksi Oy X:n veloista panttikirjat, jotka on annettu O:n vanhem­mil­taan perimään kiin­teistöön vahvistetuista kiinnityksistä. O suhtautuu asiaan epäillen muun muassa siitä syystä, että hän uskoo Oy X:n taloudellisen tilan olevan heik­ko. Lisäksi O:lla ei ole täsmällis­tä tietoa edes pant­tivas­tui­den nykyisestä määrästä. Maahantuoja Z ei ole missään vai­heessa il­moit­tanut pantti­ve­lan suuruutta. O:lla on syytä epäillä vastui­den kasvaneen viime ai­koi­na ja Oy X:n mak­sujen olevan osin myö­hässä.

 

Tehtäväsi on selvittää O:lle, millaisia riskejä hänelle aiheutuu panttikirjojen antamisesta pankki P:lle vakuudeksi Oy X:n veloista. Kerro siis, (a) miten yleispanttauksen piiriin kuuluvat sopimukset on määriteltävä O:n ja P:n välisessä sopimuksessa, (b) minkälainen oikeus tiedonsaantiin P:ltä O:lla on panttioikeuden perustamisen yhteydessä ja panttivelkasuhteen eri vaiheissa ja (c) voiko O yleispanttaus­pant­taus­so­pi­muksen teh­tyään jollakin tavoin rajoittaa Oy X:n lisävel­kaantu­misesta joh­tuvaa pantti­vastuiden kasvua. Kerro lisäksi, (d) soveltuvatko samat säännöt O:n ja Z:n väliseen panttaussopimukseen. Pe­rus­teltu vas­taus.

 

 

3. Mistä seikoista riippuu ostajan suoja myyjän myöhempiä ulosmittaus- ja konkurssivelkojia vastaan silloin, kun kaupan kohteena on ollut (a) irtain aineellinen esine, (b) arvopaperi, (c) tavallinen saaminen (eli saaminen, josta ei ole annettu arvopaperiluontoista todistetta), (d) immateriaalioikeus tai (e) kiinteistö? (Kysymys tarkoittaa siis tilanteita, joissa kauppasopimus on ehditty tehdä ennen ulosmittausta tai konkurssia ja syntyy ongelma pelkän sopimuksen riittävyydestä suojan syntymiseksi.) Perusteltu vastaus.

 

= = = = = = = = = = = = = =

 

4. Mitä ovat ns. alkuperäiset saannot, millaisia alkuperäisiä saantoja Suomen oikeudessa tunnetaan ja mitkä ovat alkuperäisten saantojen edellytykset ja oikeusvaikutukset? (Kartio: Esineoikeuden perusteet)

 

 

5. Millaisissa tilanteissa valtio on korvausvastuussa kirjaamisessa tapahtuneista virheistä? Keneen nähden ja millä edellytyksillä valtiolla on tuollaisissa tapauksissa takautumisoikeus? (Jokela – Kartio – Ojanen: Maakaari)

2.2.2011 

1. Oy V on aloittanut toimintansa 2000-luvun alkupuolella kiinteistöllä, jonka omistaa V:n pääosakkaan isä. Kiinteistö on luovutettu Oy V:n käyttöön maanvuokrasopimuksella, jonka siirto edellyttää sopimuksen mukaan maanomistajan suostumusta. Maanvuokrasopimuksen perusteella V on saanut käyttöönsä myös alueella sijainneen varastorakennuksen, jossa yhtiö on harjoittanut toimintaansa. Tarvittavan alkupääoman V oli saanut suurimmaksi osaksi Finnvera Oyj:n myöntämästä luotosta, jonka takaisin maksamisen vakuudeksi Finnveralle oli luovutettu Oy V:n omaisuuteen vahvistetut yrityskiinnitykset.

 Oy V suunnittelee nyt toimintansa laajentamista. Tämän vuoksi V aikoo rakentaa maanvuokrasopimuksen nojalla hallitsemalleen alueelle toisen tuotantorakennuksen. V:n pääosakkaan isän omistama vanha varastorakennus on taas tarkoitus ostaa yhtiölle ja saneerata perusteellisesti.

 Tehtävänäsi on selvittää Oy V:n edustajalle, mitä suunnitellut rakennus- ja ostohankkeet vaikuttavat yhtäältä yrityskiinnityksen haltijana olevan Finnvera Oyj:n asemaan ja toisaalta Oy V:n mahdollisuuksiin käyttää vuokraoikeutta ja rakennuksia muiden vakuusjärjestelyjen kohteena. Oy V harkitsee nimittäin myös maakaaren mukaisen laitoskiinnityksen hakemista vuokraoikeuteen ja rakennuksiin, koska tuollaisen kiinnityksen vakuusarvo on V:n pääosakkaan saaman tiedon mukaan monesti parempi kuin yrityskiinnityksen. Kerro siis perustellen:

(a)   tuleeko V:n tekemä uusi rakennus tai V:n pääosakkaan isän yhtiölle myymä vanha varastorakennus nykyisissä olosuhteissa kuulumaan yrityskiinnityksen piiriin;

(b)  mitä toimenpiteitä edellyttäisi vuokraoikeuden sekä vuokra-alueella olevien V:n rakennusten antaminen pantiksi maakaaressa säädetyn laitoskiinnityksen avulla; ja

(c)   voiko vakuudensaaja edellä mainituissa tapauksissa luottaa siihen, että rakennukset eivät tule ulosmitatuiksi V:n pääosakkaan isän veloista tai kuulu tämän myöhemmin mahdollisesti hakemiin kiinnityksiin perustuvan panttioikeuden piiriin.

 2. Kommandiittiyhtiö A & B Ky:lle oli 1.6.2006 avattu luotollinen tili pankki P:ssä. Kommandiittiyhtiön vastuunalaiset yhtiömiehet A ja B olivat tuolloin kumpikin luovuttaneet omaan asuntokiinteistöönsä vahvistetuista kiinnityksistä annettuja panttikirjoja yleisvakuuksiksi kommandiittiyhtiön veloista pankille. Toukokuussa 2010 A ja B olivat yhtiön toimintaa koskevien erimielisyyksiensä vuoksi päätyneet sopimukseen, jonka mukaan A erosi yhtiöstä ja B lunasti hänen osuutensa. Sopimuksen mukana B:n tuli vuoden kuluessa huolehtia A:n pankille luovuttamien panttikirjojen vapauttamisesta ja toimittaa ne A:lle. Ajan myötä A on kuitenkin alkanut epäillä B:n halua ja erityisesti kykyä huolehtia panttikirjojen vapauttamisesta. Itse asiassa A epäilee yhtiön velkaantuneen pankille hänen eronsa jälkeen entistä enemmän. Varmuutta hänellä ei asiasta ole, sillä A ei ole keväisen eronsa jälkeen saanut sen paremmin B:ltä kuin pankilta mitään asiaa koskevia tietoja.

 Tehtäväsi on neuvoa A:ta. Kerro siis ensinnäkin, (a) mitä seikkoja tarkistat A:n ja pankin välisestä panttaussopimuksesta edellä mainittujen, A:n antamien tietojen lisäksi ja mikä oikeudellinen merkitys noilla tarkistettavilla seikoilla voi olla A:n panttivastuun kannalta. Entä (b) onko pankki mielestäsi menetellyt asianmukaisesti, jos se ei ole tiedottanut A:lle panttivastuiden muuttumisesta, ja mitä seurauksia pankin käyttäytymisellä voisi olla? Selvitä myös, (c) onko A:lla kyseisessä tilanteessa keinoa estää panttivastuiden kasvaminen entisestään, jos yleispanttausehto on sinänsä häntä sitova. Perusteltu vastaus.

3. Minkälaiset muotovaatimukset koskevat kiinteistön esisopimuksia, ja mitä oikeusvaikutuksia on nämä muotovaatimukset sivuuttaen tehdyillä kiinteistönkaupan esisopimuksilla ja ns. käsirahasopimuksilla? (Jokela – Kartio – Ojanen)

= = = = = = = = = = = = = =

4. (a) Mitä tarkoitetaan alivuokrasuhteella? (b) Millä edellytyksillä vuokralaisella on oikeus alivuokraukseen erilaisissa vuokrasuhteissa? (Kysymys ei koske vastuiden jakaantumista alivuokrauksessa tai muita alivuokrasuhteen yksityiskohtia.)

5. Millä edellytyksillä kahteen tai useampaan kiinteistöön voidaan vahvistaa yhteiskiinnitys? 

23.9.2010

1. Olet pankki P:n palveluksessa ja joudut arvioimaan pankille tarjotun vakuuden turvaavuutta. Lainanottaja A:n omistamaan kiinteistöön on entuudestaan vahvistettu useita kiinnityksiä, joista annetut panttikirjat ovat vakuutena velkojilla Q ja R. Keskusteluissa A:n kanssa nousee esille eri vaihtoehtoja käyttää kiinteistöä edustamasi pankin tulevien lainasaamisten vakuutena. Yksi vaihtoehto olisi luonnollisesti hakea kiinteistöön uusia kiinnityksiä ja ottaa näistä kiinnityksistä annettavat uudet panttikirjat vakuudeksi pankille. Tämä vaihtoehto ei tunnu Sinusta hyvältä, koska Q:n ja R:n hallussa olevien panttikirjojen yhteismäärä on melkoisen suuri.

A kertoo kuitenkin Sinulle, että hän on vuosien kuluessa maksanut suuren osan Q:n ja R:n panttisaamisista ja että Q:n ja R:n panttisaamiset alittavat näiden lyhennysten johdosta selvästi panttikirjojen määrän. Niinpä päädyt harkitsemaan mahdollisuutta käyttää Q:n ja R:n hallussa olevia panttikirjoja pankki P:n saamisten turvaamiseen jälkipanttauksen avulla. Tätä vaihtoehtoa arvioidessasi Sinulla herää ensinnä kysymys siitä, (a) minkälaisia toimenpiteitä jälkipanttaus tällaisessa tilanteessa edellyttää panttaussopimuksen tekemisen lisäksi.

 

Toinen kysymys (b), johon joudut ottamaan kantaa jälkipanttausta harkitessasi, koskee Q:n ja R:n välistä etuoikeusjärjestystä. Asia on tärkeä, koska P:n kannattaa tietysti hankkia jälkipanttioikeus parhaan etusijan tuottaviin panttikirjoihin. Saat selville, että Q:lla on hallussaan 1.2.2006 haetuista kiinnityksistä annetut panttikirjat, jotka Q on saanut haltuunsa 1.3.2008 tehdyn panttaussopimuksen nojalla. R:llä on taas hallussaan 3.5.2006 haetuista kiinnityksistä annetut panttikirjat, jotka on luovutettu R:lle 1.6.2006 tehdyn panttaussopimuksen nojalla. Mihin panttikirjoihin perustettu jälkipanttioikeus tuottaisi P:lle parhaan etuoikeusaseman?

 

Jälkipanttausvaihtoehtoa arvioidessasi käy ilmi myös, että Q:n ja A:n välisen sopimuksen mukaan panttikirjat on annettu Q:lle vakuudeksi kaikista Q:n silloisista ja tulevista saamisista A:n yritykseltä X. R:lle panttikirjat on taas annettu vakuudeksi A:n henkilökohtaisesta pääomaltaan 100 000 euron määräisestä velasta. Joudut arvioimaan, (c) onko panttisaamisten erilaisella määrittelyllä merkitystä pankki P:n kannalta, sillä sinua askarruttaa Q:n X:lle mahdollisesti myöhemmin antamien uusien luottojen vaikutus P:n etuoikeusasemaan. Samaten Sinua askarruttaa, (d) mitä pankki P:n asemaan jälkipantinsaajana vaikuttaisi, jos X tai A laiminlöisi Q:n tai R:n saamisten lyhentämisen, jolloin Q:n tai R:n saamisille saattaisi kertyä huomattavakin määrä korkoja ja viivästysseuraamuksia. Heikentäisivätkö tällaiset saamiset pankki P:n asemaa?

Vaihtoehtona uusien kiinnitysten hakemiselle ja jälkipanttaukselle nousee vielä esille mahdollisuus, että A:n ja P:n välillä sovittaisiin Q:n tai R:n A:lle tulevaisuudessa palauttamien panttikirjojen antamisesta vakuudeksi P:lle. Q:lla ja R:llä oli nimittäin kummallakin vakuutena useita panttikirjoja ja A uskoi saavansa suorittamiensa lyhennysten vuoksi osan panttikirjoista pian takaisin. Tätä mahdollisuutta harkitessasi mietit, (e) miten pankki P:n, Q:n ja R:n välinen etuoikeusjärjestys määräytyy, jos pankki saa vakuudekseen osasuoritusten johdosta Q:lta tai R:ltä vapautuneita panttikirjoja.

Esitä perustellut ratkaisut esillä olleisiin kysymyksiin (a)–(e).

 2. V Oy:n teollisuuskiinteistöön oli vahvistettu kiinteistökiinnityksiä, joita koskevat panttikirjat oli luovutettu pankki P:lle vakuudeksi tämän kaikista silloisista ja tulevista saatavista V:ltä. V Oy:n elinkeinotoiminnassa käytettävään irtaimeen omaisuuteen oli puolestaan vahvistettu yrityskiinnityksiä, jotka oli annettu Finnvera Oyj:lle vakuudeksi velkakirjalainan takaisinmaksusta. V Oy asetettiin konkurssiin elokuussa, ja konkurssipesää selvitettäessä joudutaan ottamaan kantaa muun muassa seuraavanlaisiin ongelmiin:

 (a) V Oy oli tehnyt vuosi sitten rahoitusyhtiö R:n kanssa laskurahoitus- eli factoringsopimuksen. Tämän sopimuksen mukaan V Oy oli velvollinen siirtämään rahoitusyhtiölle sille olevien velkojensa pantiksi kaikki sopimuksessa tarkemmin määritellyt saatavat omilta asiakkailtaan. Asiakkaille ilmoitettiin saatavien panttauksesta laskuun leimatulla tekstillä, jonka mukaan saatavat oli pantattu R:lle, lasku voitiin maksaa vain R:lle ja vain R oli oikeutettu peruuttamaan panttauksen. Konkurssipesän varojen jakamista varten on otettava kantaa siihen, onko näin toteutettu panttaus tehokas (a1) V Oy:n konkurssivelkojia kohtaan ja erityisesti (a2) yrityskiinnityksen haltijaa eli Finnvera Oyj:tä kohtaan. Anna pesänhoitajalle perusteltu selvitys asiasta.

 (b) V Oy oli kesällä ollut aikeissa uusia eräitä tuotantotoiminnassa käytettäviä koneitaan. Vaihdettavasta koneesta olikin syntynyt kauppa, mutta koneen irrottaminen oli ollut sen verran työlästä, että kone oli ollut paikallaan vielä konkurssin alkaessa. Pesänhoitaja miettii nyt, (b1) mitä velkojien tai koneen ostajan kannalta seuraisi, jos koneen olisi katsottava olleen V Oy:n teollisuuskiinteistön ainesosa tai tarpeistoa. Toisaalta hän epäröi, onko konetta koskeva kauppa tehokas (b2) konkurssivelkojia ja näistä erityisesti (b3) yrityskiinnityksen haltijaa eli Finnvera Oyj:tä kohtaan, mikäli kone ei kuulunut kiinteistöön. Anna pesänhoitajalle perusteltu neuvo.

 Vastauksessa ei tarvitse käsitellä ainesosa- tai tarpeistosuhteen syntyedellytyksiä eikä takaisinsaantia konkurssipesään. 

3. Maakaaren 2:2.n mukaan kiinteistön kauppakirjassa voidaan sopia, että kauppa saadaan purkaa jollakin muulla kuin maakaaressa tarkoitetulla perusteella taikka että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu tai muu ehto on toteutunut. (a) Millainen oikeus käyttää kaupan kohteena olevaa kiinteistöä tai määrätä siitä oikeudellisesti ostajalla on kaupan solmimisen ja tällaisen purkavan tai lykkäävän ehdon ratkeamisen välisenä aikana? (b) Entä millaisessa asemassa myyjä on tuona aikana (b1) ostajaan kohdistuvassa ulosmittausmenettelyssä tai (b2) konkurssimenettelyssä?

4. Millainen on vuokralaisen hoitovelvollisuus ja sen rikkomisen seuraukset maanvuokran yhteydessä?

5. Omistusoikeuden käsite voidaan hajottaa Zittingin kannan mukaisesti eri elementteihin. Millaisia nämä eri elementit ovat?

 2.6.2010

 1. Olet juristina pankki P:ssä, joka on vuosi sitten saanut asiakkaaltaan A:lta vakuudeksi tämän omistamaan kiinteistöön vahvistetuista kiinnityksistä annettuja panttikirjoja ja arvo-osuusjärjestelmään A:n tilille kirjattuja osakkeita. Tänään aamupostin mukana on pankkiin tullut ilmoitus, jonka mukaan A on luvan­nut samat vakuudet jälkipantiksi 200 000 euron velastaan ilmoituksen lähettäneelle pankki R:lle. Kirjeeseen on liitetty kappale A:n allekirjoittamasta panttaussitoumuksesta, ja tähän panttaussitoumukseen viitaten pankki P:ltä on pyydetty ilmoitusta pankilla tällä hetkellä A:lta olevien saamisten määrästä sekä sitoumusta huolehtia jälkipantinsaajana olevan pankki R:n oikeuksista.

 

Tehtäväsi on selvittää, mikä merkitys pankki P:n saamalla jälkipanttausilmoituksella on ja mihin toimenpiteisiin se antaa aihetta pankki P:ssä. Anna sen vuoksi perusteltu vastauksesi seuraaviin kysymyksiin:

(a) Mitä jälkipanttauksella ylipäänsä tarkoitetaan?

(b) Onko jälkipanttioikeus mahdollista perustaa sellaisella ilmoituksella, jonka pankki P on saanut? Entä mikä merkitys on A:n sitoumuksen liittämisellä jälkipanttausilmoitukseen? Onko jälkipanttauksesta tehtävä jonkinlainen rekisterimerkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tai arvo-osuusjärjestelmään? Entä mikä merkitys on R:n P:ltä pyytämällä ilmoituksella ja sitou­muksella?

(c) A on aikanaan antanut panttikirjan ja arvo-osuudet pankki P:lle vakuudeksi kaikista silloisista ja tulevista veloistaan pankille. Mikä on tällaisen yleispanttauslausekkeen sitovuus P:n ja R:n välisessä suhteessa? Voiko pankki P toisin sanoen jatkossa käyttää A:n vakuuksia A:lle annettavien uusien luottojen vakuutena yleispanttaussitoumuksen mukaisesti vai rajoittaako R:n hyväksi tehty jälkipanttaus jollakin tavoin P:n oikeuksia?

(d) Miten P:n on meneteltävä A:n antamien vakuuksien suhteen siinä vaiheessa, kun A:n velka P:lle on kokonaan maksettu?

 

 

2. V:n isä X oli vuosien kuluessa antanut huomattavia summia velaksi poikansa liiketoiminnan rahoittamiseen. Vakuudeksi velkojen takaisinmaksusta V oli antanut isälleen pantiksi asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttivat V:n vuokralle antaman huoneiston hallintaan. Tällä hetkellä näyttää hyvin todennäköiseltä, että V ei kykene selviytymään veloistaan vaan ajautuu konkurssiin. Tehtävänäsi on selvittää X:lle, mitä hänellä on tehtävissä saataviensa perimiseksi. Kerro siis:

 

(a) Millä edellytyksin ja miten menetellen X voisi itse realisoida osakkeet konkurssia odottamatta?

 

(b) Olisiko X:llä oikeus pantin omatoimiseen realisoimiseen V:n mahdollisen konkurssimenettelyn aikana ja miten hänen olisi tuolloin meneteltävä?

 

Perusteltu vastaus. (Kysymys ei koske takaisinsaantia konkurssipesään.)

 

 

3. Mistä seikoista riippuu ostajan suoja myyjän myöhempiä ulosmittaus- ja konkurssivelkojia vastaan silloin, kun kaupan kohteena on ollut (a) irtain aineellinen esine, (b) arvopaperi, (c) tavallinen saaminen (eli saaminen, josta ei ole annettu arvopaperiluontoista todistetta), (d) immateriaalioikeus tai (e) kiinteistö? (Kysymys tarkoittaa siis tilanteita, joissa kauppasopimus on ehditty tehdä ennen ulosmittausta tai konkurssia ja syntyy ongelma pelkän sopimuksen riittävyydestä suojan syntymiseksi.) Perusteltu vastaus. 

 

4. Toistaiseksi jatkuvan asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen (Vastauksessa ei tarvitse kertoa, miten irtisanominen voidaan julistaa tuomioistuimessa tehottomaksi)?

 

 

5. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytykset?

 

 

10.2.2010

1. V Oy:n osakas O luovutti 4.1.2008 pankki P:lle vakuudeksi pant­tikirjat, jotka oli an­nettu todistuk­seksi O:n omistamaan X:n tilaan vahvistetuista kiinni­tyksistä. Panttikirjat annettiin P:lle va­kuu­deksi tämän silloisista ja tulevista saamisista V Oy:ltä. Panttivastuun enimmäismääräksi sovittiin 200 000 euroa, ja panttauksen piiriin kuuluivat panttaussopimuksen mukaan saatavat, jotka syntyisivät 4.1.2013 mennessä. Panttausajankoh­tana P myönsi V:lle 100 000 euron suuruisen lainan. Jo tätä aikaisemmin V:lle oli avattu pankki P:ssä luo­tolli­nen tili, jonka enimmäisluottomäärä oli 50 000 euroa.

 

5.5.2009 V Oy ja pankki P sopivat V:n tilin enimmäisluoton nostamisesta 50 000 eurosta 100 000 euroon. Sopimusta tehtäessä V:n edustaja ei il­moittanut P:lle, että O oli myynyt X:n tilasta huomattavan määräalan vähän aikaisemmin tehdyllä kauppasopimuksella V:n kanssa samaan konser­niin kuulu­valle U Oy:lle.

 

Myöhemmin V Oy joutui konkurssiin. Konkurssin alkaes­sa V Oy:n tililuotto, joka 5.5.2009 oli ollut vain 40 000 euroa, oli täy­det 100 000 euroa.

 

Selvitä, (a) millaisten seikkojen perusteella ratkeaa määräalaan kohdistuvan panttivastuun suuruus, jos oletamme O:n ja P:n välisen panttaussopimuksen olleen inter partes sitova? Kerro myös (b) minkälaista suojaa määräalan ostaja U saa konkurssin yhteydessä pankin hakemuksesta mahdollisesti käynnistyvässä ulosottokaaren mukaisessa myynnissä sikäli, kuin panttaus on häntä sitova.

 

Perusteltu vastaus. Takaisinsaannista konkurssipesään annetun lain mahdolliseen soveltuvuuteen ei ole tarkoitus ottaa kantaa.

 

2.  Toimit V Oy:n konkurssipesän hoitajana. V Oy on harjoittanut kauppaliikettä, ja yhtiön osakekannan on omistanut liikettä hoitanut aviopari. Yhtiön elinkeinotoiminnassa käytettävään irtaimeen omaisuuteen on ollut vahvistettuna yrityskiinnityksiä. Parhaan etuoikeuden tuottavat kiinnitetyt velkakirjat ovat tällä hetkellä vakuutena pankilla ja loput kauppaliikkeen tärkeimpänä tavarantoimittajana olleella tukkuliikkeellä. Pesän varoja ja velkoja selvittäessäsi olet havainnut, että konkurssia edeltävänä aikana yhtiössä on tehty muun muassa seuraavanlaisia määräämistoimia:

(a) V Oy:n osakkaiden vanhemmat olivat syksyllä 2009 antaneet yhtiölle tilapäisluoton, jotta yhtiö kykenisi suoriutumaan tuolloin erääntyneinä olleista maksuistaan tukkuliikkeelle. Luoton takaisinmaksun vakuudeksi yhtiö oli luvannut pantiksi toisen yhtiölle kuuluneista henkilöautoista.

(b) Syksystä 2009 lähtien tukkuliike oli toimittanut V Oy:n myyntiinsä tarvitsemat tavarat ehdoin, että omistusoikeus V Oy:lle toimitettuihin tavaroihin siirtyi V:lle vasta, kun niiden kauppahinta oli kokonaisuudessaan maksettu tukkuliikkeelle.

(c) V Oy oli kesällä 2009 myynyt yhtiölle kuuluneen farmarimallisen henkilöauton kauppiaspariskunnan pojalle. Kauppahinta oli kuitattu maksetuksi, mutta auto oli jäänyt toistaiseksi liikkeen käyttöön.

 

Tehtävänäsi on esittää perusteltu kannanotto siihen, mihin seikkoihin on kiinnitettävä huomiota arvioitaessa edellä kuvattujen toimien sitovuutta (a) yleisesti konkurssivelkojia ja (b) yrityskiinnityksen haltijoita kohtaan. Sikäli kuin päädyt pitämään jotakin määräämistointa tehottomana vain yrityskiinnityksen haltijaa tai haltijoita etkä konkurssivelkojia kohtaan, kerro myös, mitä tämä käytännössä merkitsee varojen jaon kannalta. Vastauksessa ei ole tarkoitus käsitellä konkurssivelkojien mahdollisuuksia nojautua lakiin takaisinsaannista konkurssipesään tai keinotekoisia varallisuusjärjestelyjä koskevaan konkurssilain 5:11:n säännökseen.

 

3. Miten menetellen määräosainen yhteisomistus voidaan purkaa eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain mukaan? (Kartio, Esineoikeuden perusteet)

 

4. Vuokran määrän määräytyminen maanvuokrasuhteissa? (Saarnilehto: Vuokraoikeus)

 

5. Ostajan tarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa? (Jokela – Kartio – Ojanen, Maakaari)

4.11.2009

 

1. O oli ostanut M:ltä 12.9.2007 K:n kaupungissa sijaitsevan kiinteistön vuokraoikeuden ja vuokra-alueella olevan, M:lle kuuluneen rakennuksen 200 000 euron kauppahinnasta. Viime kesänä O oli sisäkorjauksia tehdessään havainnut vaurioita rakennuksen yläpohjassa. Asiantuntija oli vahvistanut rakennuksen yläpohjassa olevan laajoja kosteusvaurioita, jotka olisivat korjaamattomina voineet aiheuttaa terveyshaittoja talon asukkaille. Vaurioiden syynä olivat vesikatteen rakennusaikainen kastuminen ja höyrysulun reiät ja repeämät, jotka niin ikään olivat peräisin rakentamisajalta.

 

Kosteusvauriot oli korjattu kesän aikana. Tässä yhteydessä kattorakenne oli purettu kokonaan, ja alkuperäisen tasakaton tilalle oli rakennettu harjakatto. Korjauskustannukset olivat yhteensä 27 800 euroa. Tämän lisäksi O oli osallistunut korjauksiin, ja hänen työnsä arvo oli 1 250 euroa.

 

M kääntyy tänään puoleesi kertoen saaneensa O:lta eilen kirjeen, jossa tämä oli edellä kerrotuilla perusteilla vaatinut rakennuksessa olleiden virheiden johdosta M:ltä yhteensä 29 050 euroa. M toivoo nyt Sinun kertovan ensinnäkin, (a) onko ylipäänsä mahdollista, että O esittää rakennuksen väitettyjä virheitä koskevia vaatimuksia M:n kaltaista yksityishenkilöä kohtaan vielä kolmatta vuotta kaupan solmimisen ja kaupankohteen luovuttamisen jälkeen.

 

M kertoo myös, että O oli kauppakirjan nimenomaisen ehdon mukaan ”tutustunut myytävään rakennukseen” ja ”ostanut sen sellaisessa kunnossa, kuin rakennus oli kauppasopimuksen solmimisen aikaan”. Tällä ehdolla olivat niin M kuin O tarkoittaneet vapauttaa M:n vastaamasta rakennuksessa mahdollisesti olevista puutteista. Nyt O pitää kuitenkin ehtoa merkityksettömänä, ja M haluaa Sinun kertovan, (b) mikä tuollaisen ehdon merkitys on.

 

Samaten M haluaa Sinun selvittävän, (c) eikö O ostajana olisi jo lain mukaan ollut velvollinen oma-aloitteisesti tarkastamaan rakennuksen kunnon omalla riskillään. M:llä ei ollut minkäänlaista rakennusalan tuntemusta, ja hän oli tästä myös maininnut O:lle.

 

M kertoi ostaneensa vuokraoikeuden ja kyseisen rakennuksen vuonna 2005 omaksi asunnokseen X:ltä, joka oli tehnyt rakennuksen niin ikään asunnokseen. M oli ehtinyt asua rakennuksessa vain pari vuotta, eikä hän ollut tuona aikana havainnut mitään ongelmia katon kosteuseristyksessä. M oli siten vilpittömässä mielessä myynyt rakennuksen O:lle, ja hän katsoi (d) olevansa jo tällä perusteella vapaa vastuusta. Joka tapauksessa M katsoi, että (e) alkuperäisen tasakaton muuttaminen harjakatoksi oli ollut rakennuksen arvoa nostanut parannus ja että ainakin tällaisista parannuksista johtuneet kustannukset jäivät yksinomaan O:n vastattaviksi.

 

Anna perusteltu vastaus M:n kysymyksiin, ja esitä perusteltu arvioi M:n kannanottojen oikeellisuudesta.

 

 

2. Autoliike M:n ja rahoitusyhtiö R:n välillä oli ollut voimassa ns. myynninrahoitussopimus, jonka nojalla M oli siirtänyt kaikki tekemiinsä osamaksukauppasopimuksiin perustu­vat oikeudet R:lle. M:n asiakkaille tehdyn ilmoituksen mukaan näiden oli maksettava osamak­suvelkansa R:lle. Jos M:n asiakkaat syyllistyivät maksu­laiminlyönteihin, R:llä oli rahoitussopimuksen mukaan oikeus halutessaan palauttaa kyseiseen sopimukseen perustuvat oikeudet M:lle ja vaatia M:ltä takaisin siirron perusteella jo maksamansa summa. Osa­maksusopimuksiin perustuvat oikeudet siirrettiin nimittäin R:lle vakuudeksi siitä luotosta, jonka M oli oikeutettu välittömästi nostamaan R:lle siirrettyjä sopimuksia vastaan.

 

Autoliike M:n asetettiin konkurssiin viime elokuussa. Rahoitusyhtiö R:n ja M:n asiakkaiden välillä on tämän jälkeen syntynyt kahdenlaisia ongelmatilanteita:

 

(a) Eräät M:n asiak­kaat – joukossa niin kuluttajia kuin elinkeinonharjoittajiakin – ovat kieltäytyneet maksamasta osamaksusopimusten mukaisia kauppahintoja väittäen, että heidän ostamissaan käytetyissä autoissa oli vikoja. Nämä ostajat vaativat hinnanalennusta ja katsovat, että (a1) hinnanalennusvaatimus on kohdistettavissa myös rahoitusyhtiö R:ään. Osa kyseisistä ostajista vaatii lisäksi (a2) R:ää palauttamaan heidän liikaa maksamansa kauppahinnan osan. R:n edustaja on ostajien yhteydenottojen johdosta vedonnut puolestaan asemaansa pelkkänä rahoittajana. Kauppaan perustuvat väitteensä ja vaatimuksensa on kunkin ostajan selvitettävä R:n edustajan mukaan oman sopimuskumppaninsa eli M:n kanssa.

 

(b) M:n kuluttaja-asiakas X kertoo puolestaan toimittaneensa viime tammikuussa osamaksulla ostamansa auton takaisin M:lle toukokuussa. Auton palauttamisesta oli sovittu, koska X ei ollut kyennyt maksamaan sopimuksen mukai­sia osamaksueriä. M oli ilmoittanut X:lle, että X:n siihen mennessä suorittamat maksut riittivät kattamaan M:n kärsimän vahingon, joten kaupan purkamisen yhteydessä M ei palauttanut mitään X:n suorittamista maksuista mutta X ei toisaalta jäänyt myöskään velkaa M:lle. M oli luvannut hoitaa kaupan purkamisesta johtuvat ”muodollisuudet” R:n kanssa. Asiaa ei ollut kuitenkaan hoidettu rahoitusyhtiö R:n kanssa eikä R ollut ylipäänsä halukas luopumaan oikeuksistaan muuta kuin sille maksettavaa jäännöskauppahintaa vastaan, koska R oli antanut M:lle luottoa kyseistä osamaksusopimusta vastaan. X:n palauttaman auton M oli taas ehtinyt myydä edelleen ennen konkurssin alkua.

 

Kaiken lisäksi M:n elinkeinotoiminnassa käytettävään irtaimeen omaisuuteen vahvistetun yrityskiinnityksen haltija katsoi, että (c) osamaksusopimuksiin perustuvien saamisten siirto R:n saamisten vakuudeksi ei ollut tehokas yrityskiinnityksen haltijaa kohtaan. R:n edustaja vetosi puolestaan siihen, että saamisten siirrosta oli ilmoitettu lain edellyttämällä tavalla M:n asiakkaille ja että kysymys oli asiallisesti saamisen panttaukseen rinnastettavasta oikeustoimesta.

 

Esitä perusteltu käsityksesi siitä, miten edellä kuvatut rahoitusyhtiön asemaa erimielisyydet olisi ratkaistava. R:lle tehdyn vakuussiirron sitovuutta yrityskiinnityksen haltijaan nähden voit arvioida panttausta koskevien sääntöjen pohjalta.

 

 

3. Millä edellytyksillä kiinteistöpanttivelkoja saa vilpittömän mielen suojaa kiinteistön aikaisempaa luovutuksensaajaa vastaan? Selvitä vastauksessasi myös, milloin luovutustoimen voidaan ylipäänsä katsoa tapahtuneen ennen panttausta.

 

= = = = = = = = = = = = = =

 

4. Yhteisomistussuhde voidaan purkaa myymällä yhteisesti omistettu esine. Kerro tästä menettelystä ja yhteisomistajan edellytyksistä vaatia sitä. (Kartio: Esineoikeuden perusteet)

5. Vuokranantaja voi vaihtua esimerkiksi silloin, jos vuokranantaja luovuttaa vuokran kohteen vapaaehtoisesti tai huoneisto otetaan asunto-osakeyhtiön hallintaan. Kerro miten mainitut vuokranantajan vaihtumiset vaikuttavat asuinhuoneiston vuokrasuhteeseen. (Saarnilehto: Vuokraoikeus) 

24.9.2009

1. V Oy on aloittanut toimintansa 1990-luvun loppupuolella kiinteistöllä, jonka omistaa V:n pääosakkaan O:n isä. Kiinteistö on luovutettu V Oy:n käyttöön maanvuokrasopimuksella, jonka siirto edellyttää maanomistajan suostumusta. Vuokrasopimuksen perusteella V Oy on saanut käyttöönsä myös alueella sijaitsevan, O:n isän omistaman varastorakennuksen, jossa yhtiö on harjoittanut toimintaansa. Tarvittavan alkupääoman V Oy oli saanut suurimmaksi osaksi Finnvera Oyj:n myöntämästä luotosta, jonka takaisin maksamisen vakuudeksi Finnveralle on luovutettu V:n omaisuuteen vahvistetut yrityskiinnitykset.

 

V Oy suunnittelee nyt toimintansa laajentamista. Tämän vuoksi yhtiö aikoo rakentaa maanvuokrasopimuksen nojalla hallitsemalleen alueelle toisen tuotantorakennuksen. V Oy:n pääosakkaan O:n isän omistama vanha varastorakennus on taas tarkoitus ostaa yhtiölle ja saneerata perusteellisesti.

 

Tehtävänäsi on selvittää V Oy:n edustajalle ensinnäkin, miten suunniteltujen rakennus- ja ostohankkeiden toteuttaminen vaikuttaa yrityskiinnityksen haltijana olevan Finnveran vakuusoikeuteen. Lisäksi V Oy:tä askarruttavat mahdollisuudet käyttää vuokraoikeutta ja rakennuksia maakaaren mukaisen laitoskiinnityksen kohteena. Pankista oli nimittäin kerrottu yhtiölle, että laitoskiinnityksen vakuusarvo on pankkikäytännössä suurempi kuin yrityskiinnityksen. Anna siis perusteltu vastaus seuraaviin kysymyksiin:

(a)   tuleeko (a1) V Oy:n tekemä uusi rakennus tai (a2) O:n isän yhtiölle myymä vanha varastorakennus kuulumaan yrityskiinnityksen piiriin;

(b)   olisiko vuokraoikeuteen ja alueella oleviin rakennuksiin mahdollista heti vahvistaa maakaaren mukainen laitoskiinnitys vai mitä toimenpiteitä tämä ehkä vaatisi; ja

(c)   voisiko laitoskiinnitykseen perustuvan panttioikeuden haltija luottaa siihen, että sillä on kaikin puoli turvattu panttioikeus molempiin alueella oleviin rakennuksiin vai edellyttäisikö tämä vielä joitakin lisätoimenpiteitä.

 

2. Olet pankki P:n palveluksessa ja joudut arvioimaan pankille tarjotun vakuuden turvaavuutta. Lainanottaja A:n omistamaan kiinteistöön on entuudestaan vahvistettu useita kiinnityksiä, joista annetut panttikirjat ovat vakuutena velkojilla Q ja R. Keskusteluissa A:n kanssa nousee esille eri vaihtoehtoja käyttää kiinteistöä edustamasi pankin tulevien lainasaamisten vakuutena. Yksi vaihtoehto olisi luonnollisesti hakea kiinteistöön uusia kiinnityksiä ja ottaa näistä kiinnityksistä annettavat uudet panttikirjat vakuudeksi pankille. Tämä vaihtoehto ei tunnu Sinusta hyvältä, koska Q:n ja R:n hallussa olevien panttikirjojen yhteismäärä on melkoisen suuri.

 

A kertoo kuitenkin Sinulle, että hän on vuosien kuluessa maksanut suuren osan Q:n ja R:n panttisaamisista ja että Q:n ja R:n panttisaamiset alittavat näiden lyhennysten johdosta selvästi panttikirjojen määrän. Niinpä päädyt harkitsemaan mahdollisuutta käyttää Q:n ja R:n hallussa olevia panttikirjoja pankki P:n saamisten turvaamiseen jälkipanttauksen avulla. Tätä vaihtoehtoa arvioidessasi Sinulla herää ensinnä kysymys siitä, (a) minkälaisia toimenpiteitä jälkipanttaus tällaisessa tilanteessa edellyttää panttaussopimuksen tekemisen lisäksi.

 

Toinen kysymys (b), johon joudut ottamaan kantaa jälkipanttausta harkitessasi, koskee Q:n ja R:n välistä etuoikeusjärjestystä. Asia on tärkeä, koska P:n kannattaa tietysti hankkia jälkipanttioikeus parhaan etusijan tuottaviin panttikirjoihin. Saat selville, että Q:lla on hallussaan 1.2.2005 vahvistetuista kiinnityksistä annetut panttikirjat, jotka Q on saanut haltuunsa 1.3.2007 tehdyn panttaussopimuksen nojalla. R:llä on taas hallussaan 3.5.2005 vahvistetuista kiinnityksistä annetut panttikirjat, jotka on luovutettu R:lle 1.6.2005 tehdyn panttaussopimuksen nojalla. Mihin panttikirjoihin perustettu jälkipanttioikeus tuottaisi P:lle parhaan etuoikeusaseman?

 

Jälkipanttausvaihtoehtoa arvioidessasi käy ilmi myös, että Q:n ja A:n välisen sopimuksen mukaan panttikirjat on annettu Q:lle vakuudeksi kaikista Q:n silloisista ja tulevista saamisista A:n yritykseltä X. R:lle panttikirjat on taas annettu vakuudeksi A:n henkilökohtaisesta 100 000 euron velasta. Joudut tämän vuoksi arvioimaan, (c) onko panttisaamisten erilaisella määrittelyllä ylipäänsä merkitystä pankki P:n kannalta ja erityisesti vaarantaako Q:n ja A:n välisessä panttaussopimuksessa tässä yhteydessä käytetty lauseke P:n etuoikeusaseman. Samaten Sinua askarruttaa, (d) mitä pankki P:n asemaan jälkipantinsaajana vaikuttaisi, jos A tai X laiminlöisi Q:n tai R:n saamisten lyhentämisen, jolloin Q:n tai R:n saamisille saattaisi kertyä huomattavakin määrä korkoja ja viivästysseuraamuksia. Heikentäisivätkö tällaiset saamiset pankki P:n asemaa?

 

Vaihtoehtona uusien kiinnitysten hakemiselle ja jälkipanttaukselle nousee vielä esille mahdollisuus, että A:n ja P:n välillä sovittaisiin Q:n tai R:n A:lle tulevaisuudessa palauttamien panttikirjojen antamisesta vakuudeksi P:lle. Q:lla ja R:llä oli nimittäin kummallakin vakuutena useita panttikirjoja ja A uskoi saavansa suorittamiensa lyhennysten vuoksi osan panttikirjoista pian takaisin. Tätä mahdollisuutta harkitessasi mietit, (e) miten pankki P:n, Q:n ja R:n välinen etuoikeusjärjestys määräytyy, jos pankki saa vakuudekseen osasuoritusten johdosta Q:lta tai R:ltä vapautuneita panttikirjoja.

 

Esitä perustellut ratkaisut esillä olleisiin kysymyksiin (a)–(e).

 

3. Selvitä, millä edellytyksillä irtaimen esineen kauppaan liittyvä omistuksenpidätysehto on tehokas ostajan myöhempiä ulosmittaus- ja konkurssivelkojia vastaan

 

4. Asuinhuoneiston vuokrauksessa voidaan vuokrakohteen hallinta luovuttaa edelleen joko kokonaan tai osittain. Kerro minkälaisia mahdollisuuksia vuokralaisella on tällaisiin luovutuksiin. (Saarnilehto: Vuokraoikeus)

5. Miltä osin esineen haltijalla on oikeus saada korvausta esineeseen panemistaan kustannuksista? (Kartio: Esineoikeuden perusteet)

11.6.2009 

1. Oy V oli 8.7.2007 ostanut vuokranantajaltaan kiinteistöosakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat V:n käyttämän liikehuoneiston hallintaan. Osakekirjat oli kauppakirjan allekirjoittamisen ja kauppahinnan maksamisen yhteydessä luovutettu pankki P:lle pantiksi kaupan rahoittamista varten myönnetyn 300 000 euron luoton takaisin maksamisesta. Luoton maksamisesta antoivat lisäksi omavelkaisen takauksen Oy V:n pääosakas X ja hänen isänsä Y.

 

Y kääntyy tänään puoleesi ja kertoo, että veroviranomainen perii Oy V:ltä yhtiön maksamatta jättämiä veroja ulosottoteitse. Ulosottoviranomainen suunnittelee Y:n saamien tietojen mukaan Oy V:n omistamien, pankki P:lle pantattujen kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden ulosmittaamista valtion verosaamisista. Y tiedustelee tämän vuoksi sinulta, mitä suunniteltuun ulosmittaukseen vaikuttaa pankki P:n panttioikeus: (a) onko ulosmittaus ylipäänsä mahdollista ja (b) minkälaisia takeita on sille, ettei ulosotto vaaranna pankki P:n asemaa. Asia kiinnostaa Y:tä erityisesti siitä syystä, että hän on taannut yhdessä X:n kanssa V:n velan P:lle.

 

Anna perusteltu vastaus Y:n esittämiin kysymyksiin ja selvitä siis, millaisessa asemassa pankki P on edellä kuvatussa täytäntöönpanotilanteessa.

 

2. Pankki P:n ja V Oy:n välisissä luottoneuvotteluissa on päädytty ratkaisuun, jonka mukaan P antaa V:lle luottoa, jos P saa panttioikeuden eräisiin V:n omistamiin kiinteistöihin. P:n ja V:n välillä onkin laadittu neuvottelutuloksen mukaiset luotto- ja panttaussopimukset. Ongelmia aiheutuu aikapulasta. V tarvitsisi luottovarat mahdollisimman nopeasti käyttöönsä.  Pankki ei halua antaa luottovaroja V:lle ennen kuin vakuusjärjestely on saatettu loppuun.

 

Tehtäväsi on selvittää osapuolille, missä vaiheessa pankki voi maakaaren sään nösten mukaan antaa luottovarat V:lle luot taen vakuusoikeutensa pysyvyyteen. Selvitä siis, (a) missä panttauksen vaiheessa pankki saa panttivelkojalle ominaisen suojan V:n ulosmittaus- ja konkurssivelkojia sekä mahdollisia V:n kiinteistöjen luovutuksensaajia vastaan. Kerro myös,(b) mikä olisi nopein tapa hankkia pankille tällä tavoin suojattu asema, jos panttaukseen ei voida käyttää aikaisemmin V Oy:n kiinteistöihin vahvistetuista kiinnityksistä annettuja panttikirjoja vaan P:lle on haettava uudet kiinnitykset. Selvitä lisäksi, (c) millä edellytyksillä pankki voi luottaa siihen, että sen panttioikeutta eivät vaaranna V Oy:n mahdollisten aikaisempien ulosmittaus- ja konkurssivelkojien vaatimukset taikka V Oy:n aikaisemmin mahdollisesti tekemät luovutustoimet. Perusteltu vastaus.

 

3. Mistä seikoista riippuu ostajan suoja myyjän myöhempiä ulosmittaus- ja konkurssivelkojia vastaan silloin, kun kaupan kohteena on ollut (a) irtain aineellinen esine, (b) arvopaperi, (c)tavallinen saaminen (eli saaminen, josta ei ole annettu arvopaperiluontoista todistetta), (d)immateriaalioikeus tai (e) kiinteistö? (Kysymys tarkoittaa siis tilanteita, joissa kauppasopimus on ehditty tehdä ennen ulosmittausta tai konkurssia ja syntyy ongelma pelkän sopimuksen riittävyydestä suojan syntymisen kannalta.) Perusteltu vastaus.

 

4. Lainhuudatusaika? (Jokela – Kartio – Ojanen: Maakaari)

 

5. Vuokralaisen oikeus irtisanoa toistaiseksi jatkuva asuinhuoneiston vuokrasopimus? (Saarnilehto: Vuokraoikeus)

 

19.2.2009

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Mitä eroja luovutuksensaajan vilpittömän mielen suojan edellytyksissä ja vaikutuksissa on, (a) jos luovutuksen kohteena on arvopaperi ja (b) jos luovutuksen kohteena on irtain aineellinen esine? (Kysymys koskee vain saannon pätemättömyyttä tai tehottomuutta vastaan annettavaa vilpittömän mielen suojaa, ei esimerkiksi väitesuojaa.)

4. Kerro miten vakuusvelkoja voidaan järjestellä yksityishenkilön velkajärjestelyssä ja miten velkajärjestely vaikuttaa velkojan oikeuteen periä saatavansa sivullisen asettamasta vakuudesta? (Jokela – Kartio – Ojanen: Maakaari)

5. Vuokranantajan oikeus purkaa asuinhuoneiston vuokrasopimus? (Saarnilehto: Vuokraoikeus)

6.11.2008

1. Tapaus

2. V:n isä X oli vuosien kuluessa antanut huomattavia summia velaksi poikansa liiketoiminnan rahoittamiseen. Vakuudeksi velkojen takaisinmaksusta V oli antanut isälleen pantiksi asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttivat V:n vuokralle antaman huoneiston hallintaan. Tällä hetkellä näyttää hyvin todennäköiseltä, että V ei kykene selviytymään veloistaan vaan ajautuu konkurssiin. Tehtävänäsi on selvittää X:lle, mitä hänellä on tehtävissä saataviensa perimiseksi. Kerro siis: (a) Millä edellytyksin ja miten menetellen X voisi itse realisoida osakkeet konkurssia odottamatta? (b) Olisiko X:llä oikeus pantin omatoimiseen realisoimiseen V:n mahdollisen konkurssimenettelyn aikana ja miten hänen olisi tuolloin meneteltävä? Perusteltu vastaus. (Kysymys ei koske takaisinsaantia konkurssipesään.)

3. Millainen muotovaatimus koskee kiinteistönkaupan esisopimusta? Millaiset ovat (a) muotovaatimuksia noudattaen ja (b) muotovaatimukset sivuuttaen tehdyn kiinteistönkaupan esisopimuksen oikeusvaikutukset yhtäältä sopijapuolten välillä ja toisaalta suhteessa sivullisiin?

4. Missä tilanteissa ja millä edellytyksillä asuinhuoneiston vuokran määrää voidaan korottaa tai alentaa vuokrasuhteen keston aikana? (Saarnilehto: Vuokraoikeus)

5. Oikeustosiseikkoja, jotka synnyttävät jollekulle omistusoikeuden sanotaan saannoiksi. Saannot voidaan jakaa alkuperäisiin saantoihin ja omistajanvaihdossaantoihin. Kerro, mitä alkuperäisiä saantoja on ja mitkä ovat niiden edellytykset. (Kartio: Esineoikeuden perusteet)

25.9.2008

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Millä edellytyksillä omistuksenpidätysmyyjän tai leasingvuokralleantajan oikeus voidaan turvata liittämisestä johtuvia riskejä vastaan kirjaamalla myyjän tai vuokralleantajan oikeus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, ja millaiset ovat tuollaisen kirjauksen oikeusvaikutukset?

4. Kiinteistöpanttioikeuden täytäntöönpano toteutetaan ulosotossa. Ennen kuin velkoja voi siirtää asian ulosottoon, velkojan on hankittava ulosottoperuste. Kerro miten ja minkälaisella menettelyllä velkoja hankkii ulosottoperusteen ja mitä menettelyssä tapahtuu?

5. Asuinhuoneiston vuokraoikeuden siirrettävyys eri tilanteissa (Kysymys ei koske tilannetta, jossa vuokralainen siirtää vain osan vuokraoikeudestaan ja muodostuu alivuokrasuhde.)?

2.4.2008

1. V:n omistamaan kiinteistöön oli 1.2.2007 vahvistettu yhteensä 200 000 euron määräiset kiinnitykset, jotka V oli 9.5.2007 luovuttanut pankki P:lle vakuudeksi tämän kaikista silloisista ja tulevista saamisista V:ltä. V oli aikojen kuluessa myy nyt kiinteistönsä ranta-alueista useita määräaloja vapaa-ajan asuntoja varten. Sa maan tarkoitukseen hän oli antanut ranta-alueita vuokralle. Osa määräalojen kau poista ja vuokrasopimuksista oli tehty ennen kiinnityksen vahvistamista. Osa oli taas tehty kiinnityksen vahvistamisen ja panttauksenkin jälkeen. Pankki P:n saami sen määrä oli samana aikana vaihdellut olennaisesti yhtäältä lyhennysmaksujen suorittamisen ja toisaalta uusien lainasopimusten vuoksi. Esitä perusteltu selvitys siitä, minkä seikkojen perusteella määräytyy (a) määrä- alan luovutusten ja (b) vuokrasopimusten sitovuus kiinnityksenhaltijana ollutta pankki P:tä kohtaan.

2. Tapaus

3. Selvitä, millä edellytyksillä kiinteistönkaupassa on maakaaren mukaan vallinta virhe. Kiinnitä erityistä huomiota siihen, mistä seikoista myyjän on virhevastuun välttääkseen kerrottava ostajalle ja miltä osin virhevastuu syntyy myyjän omien tietojen puutteellisuudesta huolimatta. Kysymys ei sen sijaan koske sitä, miten os tajan on kaupan jälkeen toimittava säilyttääkseen oikeutensa vedota virheeseen.

4. Määräosaisen yhteisomistussuhteen purkaminen

5. Vuokranantajan viivästys ja sen seuraamukset asuinhuoneiston vuokrassa

8.11.2007

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Minkälaista erityissääntelyä maakaaressa on asuinkiinteistön ostamisesta elinkeinonharjoittajalta eli ns. kuluttajakaupoista?

4. Miten vuokralaisen kuolema vaikuttaa vuokrasuhteeseen (a) asuinhuoneiston vuokrassa ja (b) maanvuokralain mukaisessa muun asuntoalueen vuokrassa?

5. Mitä eräistä yhteisomistussuhteista annetussa laissa säädetään yhteisomistajan oikeudesta käyttää yhteisesti omistettua esinettä ja tehdä sitä koskevia oikeustoimia ja toimenpiteitä?

27.9.2007

1. Tapaus

2. V:n isä X oli vuosien kuluessa antanut huomattavia summia velaksi poikansa liiketoiminnan rahoittamiseen. Vakuudeksi velkojen takaisinmaksusta V oli antanut isälleen pantiksi asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttivat V:n vuokralle antaman huoneiston hallintaan. Tällä hetkellä näyttää hyvinkin mahdolliselta, että V ei kykene selviytymään veloistaan, vaan joko V:n velkojat pyrkivät perimään saamisiaan kyseisistä pantatuista osakkeista tai X:n on itse realisoitava osakkeet luottotappiot estääkseen. Tehtävänäsi on selvittää X:lle, minkälaiseksi hänen asemansa muodostuisi näissä tapauksissa.
Kerro siis: (a) Miten X:n asema turvataan, jos joku V:n velkojista pyrkii perimään saamisensa X:lle pantatuista osakkeista ulosmittausteitse? (b) Olisiko X:llä oikeus pantin realisoimiseen V:n mahdollisen konkurssimenettelyn aikana? (c) Millä edellytyksin ja miten menetellen X voisi itse realisoida osakkeet ulosmittauksia ja konkurssia odottamatta?
Perusteltu vastaus. Kysymys ei koske takaisinsaantia konkurssin tai ulosmittauksen yhteydessä.

3. Millainen muotovaatimus koskee kiinteistönkaupan esisopimusta? Millaiset ovat (a) muotovaatimuksia noudattaen ja (b) muotovaatimukset sivuuttaen tehdyn kiinteistönkaupan esisopimuksen oikeusvaikutukset yhtäältä sopij apuolten välillä ja toisaalta suhteessa sivullisiin? (Jokela — Kartio — Ojanen)

4. Mitä oikeusvaikutuksia hallinnan siirtoon eli traditioon kytkeytyy irtaimen esineen (ei siis esimerkiksi arvopaperin) panttauksessa?

5. Millainen on vuokralaisen vastuu vuokrakohteen vahingoittumisesta irtaimen esineen vuokrassa?

4.4.2007

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Selvitä, millä edellytyksillä määräalan ostaja saa suojaa myyjänä olevan ns. emä kiinteistön omistajan myöhempiä velkojia ja luovutuksensaajia vastaan eli sellaisia velkojia ja luovutuksensaajia vastaan, joiden oikeus on syntynyt vasta määräalan kiinteistöstä myymisen jälkeen. (Emäkiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistöä, josta määräala on luovutettu ja jota määräalan erottamisen jälkeen nimitetään kantakiinteistöksi.)

4. Lähtökohtana on, että määräajaksi tehty vuokrasopimus päättyy sovittuna aikana. Sitä ei voi määräajan kuluessa irtisanoa, se päättyy ilman eri toimenpiteitä määräajan kuluttua loppuun ja sopimusosapuoli voi kieltäytyä jatkamasta vuokrasuhdetta määräajan jälkeen ilman, että siitä koituu hänelle haitallisia seuraamuksia. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta sisältää kuitenkin joitakin poikkeuksia tästä pääsäännöstä. Mitä ne ovat?

5. Esineen luovutuksen yhteydessä voidaan pyrkiä rajoittamaan saajan luovutus kompetenssia sopimalla, että hän ei saa luovuttaa esinettä edelleen. Miten oikeudessamme suhtaudutaan tällaisen luovutuskiellon sitovuuteen a) osapuolten välisessä suhteessa ja b) suhteessa sivullisiin?

18.1.2007

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Minkälaisen erityissääntelyn alaisia ovat maakaaren mukaan kaupat, joilla ostaja hankkii kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä, eli ns. kuluttajakaupat?

4. Mitä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetään vuokran korottamisesta tai alentamisesta sopimussuhteen aikana?

5. Millä eri tavoilla sopimusten vaikutusta sivullisiin on esineoikeudessa rajoitettu?

9.11.2006

1. Puolisot A ja B olivat ottaneet pankki P:stä asuntoluoton. Ostetut osakkeet oli pantattu P:lle, ja osakekirjat oli luovutettu P:n haltuun. Panttaussopimuksen mu kaan osakkeet oli luovutettu P:lle vakuudeksi "kaikista niistä sitoumuksista ja vei voitteista, joista joku meistä allekirjoittaneista on nyt tai 1.1.2015 mennessä pankil le vastuussa; vastuun enimmäismäärä on kuitenkin 300 000 euroa". Yleispanttaus lausekkeen käyttö johtui siitä, että A harjoitti elinkeinotoimintaa V Oy:ssä, jonka kaikki osakkeet hän omisti, ja A oli tässä yhteydessä joutunut useasti antamaan ta kauksia V Oy:n veloista pankki P:lle.

Asuntoluoton määrä oli vuosien kuluessa laskenut olennaisesti mutta samalla olivat A:n takausvastuut V Oy:n veloista vastaavasti nousseet. A ja B haluavat nyt kar toittaa mahdollisuutensa irrottautua panttivelkasuhteesta ja kääntyvät puoleesi seu raavanlaisin kysymyksin:
(a) Onko kyseisenlainen yleispanttauslauseke ylipäänsä sitova A:ta ja erityisesti B:tä kohtaan, ja mihin seikkoihin asiaa arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota?
(b) Etenkin B korostaa, että hänellä ei ollut minkäänlaista käsitystä yleispanttaus lausekkeen oikeudellisesta merkityksestä eikä hän ollut esimerkiksi ymmärtänyt panttivastuun voivan A:n takausten johdosta tulla koskemaan myös alkuaan V Oy:n nimissä otettujen lainojen maksamista. Voiko pankki tästä huolimatta vedota B :lle käsittämättömäksi jääneeseen sopimusmääräykseen?
(c) B korostaa, että hänellä ei ole alkuaankaan ollut henkilökohtaisesti mitään te kemistä V Oy:n kanssa eikä hän halua asunto-osakkeiden joutuvan vastuuseen niis tä uusistakin takaus- ym. vastuista, joita yhtiön toiminnan jatkamisesta A:lle näyt tää jatkuvasti kertyvän. Niinpä B kysyy Sinulta mahdollisuuksistaan estää ainakin uusien panttivastuiden syntyminen.
(d) V Oy:llä on A:n takaamaa velkavastuuta myös pankki P:n tytäryhtiönä toimi valle rahoitusyhtiö R:lle muun muassa A:n käytössä olevan auton leasingmaksuis ta. Onko mahdollista, että nämä R:n saamiset niitä turvaavine A:n takauksineen siirretään pankki P:lle niin, että P voisi vaatia näitä siirrettyjä saamisia A:n takauk sen perusteella yleispanttauslausekkeen nojalla A:nja B:n asunto-osakkeista?
Anna perustellut vastaukset A:nja B:n kysymyksiin.

2. Toimit V Oy:n konkurssipesän hoitajana. V Oy on harjoittanut kauppaliikettä, ja yhtiön osakekannan on omistanut liikettä hoitanut aviopari. Yhtiön elinkeinotoi minnassa käytettävään irtaimeen omaisuuteen on ollut vahvistettuna yrityskiinni tyksiä. Parhaan etuoikeuden tuottavat kiinnitetyt velkakirjat ovat tällä hetkellä va kuutena pankilla ja loput kauppaiiikkeen tärkeimpänä tavarantoimittaj ana olleella tukkuliikkeellä. Pesän varoja ja velkoja selvittäessäsi olet havainnut, että konkurs sia edeltävänä aikana yhtiössä on tehty muun muassa seuraavanlaisia määräämis toimia:
(a) V Oy:n osakkaiden vanhemmat olivat keväällä 2006 antaneet yhtiölle tilapäis luoton, jotta yhtiö kykenisi suoriutumaan tuolloin erääntyneinä olleista maksuis taan tukkuliikkeelle. Luoton takaisinmaksun vakuudeksi yhtiö oli luvannut toisen yhtiölle kuuluneista henkilöautoista.
(b) Kesästä 2006 lähtien tukkuliike oli toimittanut V Oy:n myyntiinsä tarvitsemat tavarat ehdoin, että omistusoikeus V Oy:lle toimitettuihin tavaroihin siirtyi V:lle vasta, kun niiden kauppahinta oli kokonaisuudessaan maksettu tukkuliikkeelle. (c) V Oy oli kesällä 2006 myynyt yhtiölle kuuluneen farmarimallisen henkilöauton kauppiaspariskunnan pojalle. Kauppahinta oli kuitattu maksetuksi, mutta auto oli jäänyt toistaiseksi liikkeen käyttöön.
Tehtävänäsi on esittää perusteltu kannanotto siihen, mihin seikkoihin on kiinni tettävä huomiota arvioitaessa edellä kuvattujen toimien sitovuutta (A) yleisesti konkurssivelkojia ja (13) yrityskiinnityksen haltijoita kohtaan. Sikäli kuin päädyt pitämään jotakin määräämistointa tehottomana vain yrityskiinnityksenhaltijaa tai -haltijoita etkä konkurssivelkojia kohtaan, kerro myös, mitä tämä käytännössä mer kitsee varojen jaossa. Vastauksessa ei ole tarkoitus käsitellä konkurssivelkojien mahdollisuuksia nojautua lakiin takaisinsaannista konkurssipesään tai keino tekoisia varallisuusj ärjestelyj ii koskevaan konkurssilain 5:11:n säännökseen.

3. Millä edellytyksillä ja minkälaisin oikeusvaikutuksin voidaan maakaaren mu kaan kirjata omistuksenpidätysmyyj än tai leasingvuokralleantaj an oikeus kiinteis tölle tuotuun esineeseen?

4. Huoneenvuokrasuhteessa vuokranantajalla on vuokrattua huoneistoa koskeva kunnossapitovelvollisuus. Mitä keinoja vuokralaisella on liikehuoneiston vuokra uksesta annetun lain mukaan käytettävissään, jos huoneiston kunnossa on puuttei ta?

5. Esineen hallintaan ja hallinnan siirtoon (traditioon) liitetään merkittäviä oikeus- vaikutuksia. Millä seikoilla tätä voidaan perustella?

28.9.2006

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Selvitä, minkälaisessa asemassa irtaimen esineen myyjä on (a) ostajaan kohdistuvassa ulosmittausmenettelyssä ja (b) ostajan konkurssissa, kun omistusoikeuden siirtyminen on kytketty kauppahinnan maksamiseen

4. Millä edellytyksillä vuokranantajalla on oikeus purkaa asuinhuoneiston vuokrasopimus?

5. Maakaaressa on asetettu ostajalle velvollisuus tarkastaa myytävä kiinteistö ennen kauppaa. Miten tämä tarkastus on suoritettava, ja mitä sen laiminlyönnistä seuraa?

6.9.2006

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Irtaimen käteispantin saaja on kauppakaaren 10:2:n mukaan oikeutettu määrätyvin edellytyksin itse realisoimaan vakuuden ja ottamaan saamisensa näin kertyvistä varoista. Selvitä, (a) millä edellytyksin irtain käteispantti voidaan myydä, (b) millä tavoin myynti on toteutettava ja (c) miltä osin myyntiedellytyksistä, myynti menettelystä ja panttivelkojan velvollisuudesta tilittää saamisensa ylittävä osa myyntihinnasta voidaan määrätä sopimuksin.

4. Mitä liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetään vuokralaisen vastuusta huoneiston vahingoittumisesta?

5. Millä edellytyksillä esineen haltijalla on oikeus saada esineen omistajalta korva us esineeseen panemistaan kustannuksista? (Kartio: Esineoikeuden perusteet)

12.4.2006

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Millainen muotovaatimus koskee kiinteistönkaupan esisopimusta? Millaiset ovat (a) muoto- vaatimuksia noudattaen ja (b) muotovaatimukset sivuuttaen tehdyn kiinteistönkaupan esisopimuksen oikeusvaikutukset yhtäältä sopijapuolten välillä ja toisaalta suhteessa sivullisiin?

4. Miten asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on rajoitettu vuokranantajan oikeutta irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus?

5. Millä edellytyksillä myyjä voi purkaa kiinteistön kaupan ostajan maksuviivästyksen perusteella?

2.3.2006

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Millä edellytyksillä panttivelkoja voi saada vilpittömän mielen suojaa (a) kiinteistön aikaisempaa luovutuksensaajaa ja (b) aikaisempaa ulosmittausvelkojaa vastaan? (Kysymys on siis panttivelkojan suojasta sellaista luovutuksensaajaa vastaan, jolle kiinteistö - tai vaikkapa sen määräala - on luovutettu ennen panttioikeuden perustamista, ja sellaista ulosmittausvelkojaa vastaan, jonka saamisesta kiinteistö on ulosmitattu ennen panttioikeuden perustamista. Vastauksessasi Sinun pitäisi kuitenkin selvittää myös se, mitä panttioikeuden perustamisella tässä yhteydessä tarkoitetaan.) Kiinnitä vastauksessasi huomiota muun ohella siihen mahdollisuuteen, että pantti on annettu vakuudeksi yleispanttauslausekkein tai muuten vakuudeksi vastaisuudessa syntyvän saamisen maksamisesta.

4. Omistajan oikeusaseman tarkastelussa voidaan käyttää apuna Zittingin kehittelemää omistusoikeuden käsitteen hajottelua elementteihin. Mistä elementeistä omistusoikeus tämän ajattelutavan mukaan koostuu?

5. Mitä tarkoitetaan omistajanhallinnalla? Millaisia oikeusvaikutuksia omistajan hallinnalla on kiinteistönvaihdannassa?

22.9.2005

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Tapaus

4. Määräosaisen yhteisomistussuhteen purkaminen

5. Esineen hallintaan ja hallinnan siirtoon (traditioon) liitetään merkittäviä oikeusvaikutuksia. Millä seikoilla tätä voidaan perustella?

16.6.2005

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Mistä seikoista riippuu ostajan suoja myyjän myöhempiä ulosmittaus- ja konkurssivelkojia vastaan silloin, kun kaupan kohteena on ollut (a) irtain aineellinen esine, (b) arvopaperi, (c) tavallinen saaminen (eli saaminen, josta ei ole annettu arvopaperiluontoista todistetta), (d) immateriaalioikeus tai (e) kiinteistö? (Kysymys tarkoittaa siis tilannetta, jossa kauppasopimus on ehditty tehdä ennen ulosmittausta tai konkurssia ja syntyy ongelma pelkän sopimuksen riittävyydestä suojan syntymisen kannalta.)

4. Omistusoikeutta kuvataan perinteisesti täydelliseksi, yksinomaiseksi ja jakamattomaksi. Millä tavoin omistajan käyttövapautta on lainsäädännössämme rajoitettu?

5. Kiinteistönluovutusta koskevan muotovaatimuksen syrjäyttämisen seuraamukset?

28.4.2005

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Selvitä, missä suhteissa arvopaperin tai arvo-osuuden luovutuksensaajan saantosuoja (eli vilpittömän mielen suoja oikeaa omistajaa tai vastaavassa asemassa olevaa sivullista vastaan etenevän sivullissuhteen kollisiossa) on vahvempi ja kattavampi kuin irtaimen aineellisen esineen luovutuksensaajan saantosuoja.

4. Mitkä ovat ainesosa- ja tarpeistosuhteen syntyedellytykset?

5. Myyjä saattaa eri syistä pidättää kiinteistön hallinnan itsellään vielä kaupan tekemisen jälkeen. Miten tehty kauppa vaikuttaa osapuolten oikeuksiin myyjän hallita-aikana?

23.3.2005

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Millä edellytyksillä ja minkälaisin oikeusvaikutuksin voidaan maakaaren mukaan kirjata omistuksenpidätysmyyjän tai leasingvuokralleantajan oikeus kiinteistölle tuotuun esineeseen?

4. Yleinen varallisuusoikeudellinen lähtökohta on, ettei kolmanen oikeudesta voida tätä sitovasti disponoida.
a) Mitä merkitystä rajoituksella käytännössä on?
b) Missä tilanteissa sopimuksen vaikutukset voivat ulottua kolmanteen?
c) Anna kolme esimerkkiä siitä, miten sopimusvapautta on rajattu kolmanne suojelemiseksi.

5. Kiinteistön ostajan velvollisuus ilmoittaa (eli reklamoida) virheestä myyjälle maakaaren mukaan.

16.9.2004

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Minkälaisen erityissääntelyn alaisia ovat maakaaressa kaupat, joilla ostaja hankkii omaksi asunnokseen kiinteistön alan elinkeinonharjoittajalta, eli ns. kuluttajakaupat?

4. Mitä oikeudellista merkitystä hallinnan siirrolla eli traditiolla on eri henkilösuhteissa
a) irtaimen omaisuuden lahjoituksessa
b) irtaimen omaisuuden panttauksessa ja
c) irtaimen omaisuuden kaupassa?

5. Minkälaiset käyttö- ja irroittamisoikeudet voidaan maakaaren mukaan kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin?

16.6.2004

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Selvitä, millä edellytyksillä määräalan ostaja saa suojaa myyjän - eli ns. emäkiinteistön omistajan - myöhempiä velkojia ja luovutuksensaajia vastaan - eli sellaisia velkojia ja luovutuksensaajia vastaan, joiden oikeus on syntynyt vasta määräalan kaupan tekemisen jälkeen.

4. Ostajan tarkastusvelvollisuus ennen kiinteistön kauppaa ja velvollisuuden laiminlyönnin vaikutukset.

5. Tiettyjen edellytysten täyttyessä esinettä (sivuesine) pidetään toisen esineen (pääesine) ainesosana tai tarpeistona. Mitä oikeusvaikutuksia ainesosa- ja tarpeistosuhteella on?

22.4.2004

1. Tapaus

2. Tapaus

3. Tapaus

4. Esine voi eri eri syistä olla jonkun muun kuin omistajansa hallussa. Millä edellytyksillä esineen haltijalla on oikeus saada esineen omistajalta korvausta hallinta-aikanaan esineeseen panemistaan kustannuksista?

5. Miten ja milloin ostajan on reklamoitava myyjälle ostamassaan kiinteistössä olevasta virheestä? Mitä reklamaation laiminlyömisestä seuraa?

17.3.2004

1. tapaus

2. tapaus

3. Selvitä, millä edellytyksillä ja tavalla voidaan kiinteistöön liitettävää esinettä koskevan omistuksenpidätysehdon ja leasingvuokralleantajan oikeuden sitovuus maakaaren mukaan turvata kirjaamalla.

4. Omistusoikeutta kuvataan perinteisesti täydelliseksi, yksinomaiseksi ja jakamattomaksi. Lisäksi puhutaan omistusoikeuden kimmoisuudesta eli elastisuudesta. Mitä näillä luonnehdinnoilla tarkoitetaan? Entä millaiset kohteet voivat olla omistusoikeuden kohteina? (Kartio, Esineoikeuden perusteet)

5. Mitä tarkoitetaan maakaaren 13 luvun 10 §:n mukaisella nautintasuojalla? Mitkä ovat nautintasuojan saamisen edellytykset? Mainitse kolme esimerkkiä tilanteista, joissa nautintasuojan saaminen on mahdollista, kun kiinteistön saaja ei voi saada vilpittömän mielen suojaa maakaaren 13 luvun 3 §:n (suoja kaksoisluovutuksessa) eikä 4 §:n (suoja oikeaa omistajaa vastaan) perusteella. (Jokela-Kartio-Ojanen, Maakaari)

18.9.2003

1. Millä edellytyksillä kiinteistöön kohdistuvat käyttöoikeudet a) voidaan kirjata tai b) on velvollisuus kirjata maakaaren mukaan?

2. tapaus

3. tapaus

4. Zittingin tutkimuksiin perustuvalla omistusoikeuden käsitteen hajotetulla on oikeustieteessämme vakiintunut asema. Mistä elementeistä omistusoikeus tämän ajattelutavan mukaan koostuu?

5.
a) Mitä tarkoitetaan salaisella virheellä kiinteistönkaupan kohteessa?
b) Mitkä ovat salaisen virheen mahdolliset seuraamukset ja niiden edellytykset?

17.6.2003

1. Selvitä, mistä seikoista riippuu ostajan suoja myyjän myöhempiä konkurssivelkojia vastaan (eli mistä seikoista riippuu ostajan suoja kaupan päättämisen jälkeen alkaneessa myyjän konkurssissa) silloin, kun kaupan kohteena on (a) kiinteistö, (b) arvo-osuus, (c) arvopaperi, (d) patentti taikka (e) nimennäisvelkakirjasta ilmenevä tai muu ns. tavallinen saaminen.

2. tapaus

3. tapaus

4. Millä edellytyksillä myyjä voi purkaa kiinteistön kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi? (Jokela- Kartio- Ojanen)

5. Mitkä ovat ainesosa- tai tarpeistosuhteen syntyedellytykset? (Kartio)

19.3.2003

1. tapaus

2. Selvitä, mitkä ovat kiinteistön luovutukselle säädetyssä muodossa tehdyn kiinteistönkaupan esisopimuksen oikeusvaikutukset

3. tapaus

4. Traditiolla eli hallinnan luovutuksella on keskeinen merkitys monissa irtaimia esineitä ja arvopapereita koskevissa oikeustoimissa. Millä eri näkökohdilla voidaan perustella oikeusvaikutusten kytkemistä traditioon? (Kartio)

5. Miten määräosainen ja jaoton yhteisomistus eroavat toisistaan? (Kartio)

24.4.2003

1. tapaus

2. Missä muodossa kiinteistönkauppa on tehtävä, mitä seuraa näiden muotovaatimuksien rikkomisesta ja mitkä ovat kiinteistönkaupan sisällölle asetetut vähimmäisvaatimukset?

3. tapaus

4. Mitkä esineet ovat kiinteitä esineitä? Miksi kiinteitä ja irtaimia esineitä koskevat oikeussännöt poikkeavat toisistaan? (Kartio)

5. tapaus

19.9.2002

Vastaus kuhunkin kysymykseen saa olla enintään kahden sivun mittainen.

1.tapaus

2. Minkälaisilla saamisilla voi olla lakisääteinen panttioikeus kiinteistöön? Millä edellytyksillä tällainen panttioikeus tuottaa maakaaren mukaan etuoikeuden kiinteistön pakkohuutokaupassa, ja miten tuo etuoikeusasema määräytyy? Entä millä edellytyksillä panttioikeus sitoo kiinteistön uutta omistajaa?

3. tapaus

4. tapaus

5. Mitä tarkoitetaan staattisella suojalla? Mitkä ovat staattisen suojan oikeutuskeinot, ja kenen käytettävissä ne ovat?

20.6.2002

1. tapaus

2. Mitä tarkoitetaan (a) positiivisella ja (b) negatiivisella luotettavuus- eli legitimaatiovaikutuksella? Mihin erilaisiin seikkoihin tällainen luotettavuusvaikutus on kytketty irtaimisto-oikeudessa? Mainitse lisäksi joitakin esimerkkejä tilanteisiin, joissa positiivinen ja negatiivinen luotettavuusvaikutus ilmenee irtaimisto-oikeudessa.

3. tapaus

4. tapaus

5. Oikeudessamme on lähtökohtana, että omistusoikeus on vapaasti luovutettavissa. Voidaanko tätä siirrettävyyttä rajoittaa sopimuksella? Entä miten oikeudessamme suhtaudutaan ns. rajoitettujen esineoikeuksien siirrettävyyteen? (Kartio, Esineoikeuden perusteet)

24.4.2002

1. Tapaus

2. Missä suhteessa yhtäältä tavallisen irtaimen esineen ja toisaalta haltijavelkakirjan tai muun samantyyppisen arvopaperin luovutuksensaajan saantosuojaa koskevat säännöt eroavat toisistaan?

3. Tapaus

4. Tapaus

20.03.2002

1. Tapaus

2. Selvitä, mistä seikoista riippuu ostajan suoja myyjän myöhempiä konkurssivelkojia vastaan, kun kaupan kohteena (a) kiinteistö, (b) arvo-osuus, (c) arvopaperi, (d) patentti tai (e) nimennäisvelkakirjasta ilmenevä tai muu ns. tavallinen saaminen

3. Tapaus

4. Tapaus

5. Millaisissa tapauksissa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus voidaan maakaaren (MK 14:4) mukaan kirjata? Millaisen etusijan lainkohdassa tarkoitetut oikeudet saavat.

20.9.2001

1. M oli myynyt 2.7.2001 omistamansa kiinteistön O:lle. Osa kauppahinnasta sovittiin suoritettavaksi siten, että O ottaisi vastatakseen kiinteistöä rasittavista kiinnityksistä. Pääosa kauppahinnasta oli maksettava korkoineen käteisenä viimeistään 3.12.2001. Kauppakirjan ehtojen mukaan hallintaoikeus kiinteistöön siirtyi ostajalle heti. Omistusoikeuden siirtymisen edellytyksenä oli sen sijaan loppukauppahinnan maksaminen.

M on nyttemmin alkanut epäillä O:n maksukykyä. Tämän tähden hän tiedustelee Sinulta, minkälaisessa asemassa hän olisi, jos joku muu O:n velkoja hakisi kiinteistön ulosmittaamista. M haluaa vastauksen seuraaviin kysymyksiin:

a) voidaanko kiinteistö ulosmitata ja myydä pakkohuutokaupalla (AA) kiinnityksenhaltijoiden saamisten perimiseksi, jos O laiminlyö panttivelkojen maksamisen, taikka (ab) O:n muiden velkojen perimiseksi;

b) sitoisiko omistuksenpidätysehto tällöin pakkohuutokauppaostajaa; ja

c) voisiko M itse vaatia pakkohuutokaupassa suoritusta saamiselleen. Perusteltu vastaus.

2. Minkälaisia erityissäännöksiä maakaaressa on asuinkiinteistön ostamisesta elinkeinonharjoittajalta eli ns. kuluttajakaupoista?

3. Erityinen oikeus on maakaaren keskeinen käsite. Mitä sillä tarkoitetaan? Entä millainen on erityisten oikeuksien pysyvyys kiinteistön kaupassa eli millaisin edellytyksin kiinteistöön perustettu erityinen oikeus sitoo kiinteistön ostajaa maakaaren mukaan? (Jokela- Kartio-Ojanen: Maakaari)

4. Millaisista peruselementeistä omistusoikeus koostuu Zittingin edustaman ajattelutavan mukaan? Mikä merkitys tällä omistusoikeuden hajottelulla momentteihin on omistajanvaihdostilanteiden tarkastelun kannalta? (Kartio: Esineoikeuden perusteet)

21.06.2001

1. Selvitä, mitkä ovat irtaimen esineen panttausta koskevan sopimuksen oikeusvaikutukset ennen hallinnan siirtoa.

2. Mitä oikeudessamme tarkoitetaan arvopaperilla? Selvitä myös, mitä säännöksiä arvopapereita koskeviin sivullissuojakysymyksiin sovelletaan ja millä tavoin arvopapereita koskevat säännöt eroavat sisällöltään sivullissuojakysymysten osalta muita irtaimia esineitä koskevista säännöistä.

3. Millainen omaisuus kuuluu yrityskiinnityslain mukaan yrityskiinnityksen piiriin?

25.04.2001

1. Selvitä, mitkä ovat (a) kiinteistön luovutukselle säädetyssä muodossa tehdyn ja (b) arvopaperin luovutuksensaajan saantosuojaa koskevat säännöt eroavat toisistaan.

2. Selvitä, missä suhteissa (a) irtaimen (aineellisen) esineen ja (b) arvopaperin luovutuksensaajan saantosuojaa koskevat säännöt eroavat toisistaan

3. Yleinen varallisuusoikeudellinen lähtökohta, jonka mukaan kolmannen oikeudesta ei voida määrätä tätä sitovasti, ilmenee sopimusoikeudessa niin, että sopimuksen vaikutukset rajoittuvat säännönmukaisesti sopijapuoliin. Millä tavoin tämä sääntö ilmenee esineoikeudessa eli miten sopimusten vaikutusten välitöntä ja välillistä vaikutusta kolmanteen on esineoikeudessa rajoitettu? (Kartio: Esineoikeuden perusteet)

4. Selvitä perustellen, voidaanko seuraavat oikeudet kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin maakaaren mukaisina erityisinä oikeuksina.

(a) A:n omistamasta kiinteistöstä X B:lle myydyn määräalan ja määräalasta muodostetun kiinteistön Y hyväksi kauppakirjassa perustettu kalastusoikeus niihin vesialueisiin, jotka kuuluvat kiinteistöön X.

(b) Pankki C:n A:n kanssa tekemään rahoitussopimukseen sisältyvään A:n sitoumukseen olla perustamatta panttioikeutta kiinteistöön X perustuva oikeus.

(c) D:n oikeus purkaa ja siirtää kiinteistöltä X pois varastorakennus, jonka A on D:lle myynyt.

(d) A:n E:lle viideksi vuodeksi perustama oikeus käyttää kiinteistöllä olevaa teollisuusrakennusta.

(e) A:n F:lle kymmeneksi vuodeksi perustama oikeus hakata metsää metsänmyyntisopimuksessa tarkemmin määritellyllä kiinteistön alueella.

21.3.2001

1. Millä edellytyksillä ainesosa- tai tarpeistosuhde kiinteistöön voidaan lakkauttaa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävällä kirjauksella?

2. Mistä seikoista riippuu ostajan vaihdantasuoja eli suoja myyjän myöhempiä luovutuksensaajia, ulosmittausvelkojia ja konkurssivelkojia vastaan, kun kaupan kohteena on

a) irtain (aineellinen) esine

b) arvopaperi

c) arvo-osuus

d) tavallinen saaminen (eli saaminen, josta ei ole annettu arvopaperiluonteista todistetta)

e) kiinteistön määräala?

3. Yleinen varallisuusoikeudellinen lähtökohta, jonka mukaan kolmannen oikeudesta ei voida määrätä tätä sitovasti, ilmenee sopimusoikeudessa niin, että sopimuksen vaikutukset rajoittuvat säännönmukaisesti sopijapuoliin. Millä tavoin tämä sääntö ilmenee esineoikeudessa eli miten sopimusten vaikutusten välitöntä ja välillistä vaikutusta kolmanteen on esineoikeudessa rajoitettu? (Kartio: Esineoikeuden perusteet)

4. Millaiset kiinteistönkaupan ehdot on maakaaressa säädetty kokonaan pätemättömiksi? Mikä on ollut tämän sääntelyn tarkoitus? Miten pätemättömän ehdon ottaminen kauppakirjaan vaikuttaa koko kaupan pätevyyteen? (Jokela - Kartio - Ojanen: Maakaari)

21.9.2000

1. Mistä seikoista riippuu ostajan suoja myyjän myöhempiä ulosmittaus- ja konkurssivelkojia vastaan, kun kaupan kohteena on a) irtain esine, b)arvopaperi, c) arvo-osuus), d) tavallinen saaminen tai e) kiinteistön määräala?

2. Mitä keinoja laki eräistä yhteisomistussuhteista (YhtOmL) tarjoaa yhteisomistussuhteen purkamiseksi, ja millä edellytyksillä nämä keinot ovat osapuolten käytettävissä? (Kartio, Esineoikeuden perusteet)

3. Mitä Esineoikeudessa tarkoitetaan saannolla? Miten eroavat toisistaan alkuperäiset saannot ja omistajanvaihdossaannot? Mihin kahteen ryhmään omistajanvaihdossaannot on edelleen jaettu ja millä perusteella? Mainitse vähintään yksi esimerkki kustakin saantotyypistä (eli alkuperäisistä saannoista ja omistajanvaihdossaantojen kummastakin ryhmästä)

22.6.2000

1. Määrittele ne kolme peruselementtiä, joihin omistusoikeuden käsite Zittingin edustaman ajattelutavan mukaan hajotellaan. Mitä merkitystä ja missä tilanteissa tällaisella hajottelulla on? Mihin omistusoikeutta koskeviin kysymyksiin tämän käsitekehikon avulla ei lainkaan voida vastata?

2. Mihin ajoneuvoihin autokiinnitys voidaan lain mukaan vahvistaa? Vaikuttaako näiden ajoneuvojen kiinnityskelpoisuuteen jotakin se, että ajoneuvo on sellaisen elinkeinonharjoittajan omaisuutta, jonka omaisuuteen a) voidaan vahvistaa taikka b) on vahvistettu yrityskiinnitys? Mitä on säädetty ajoneuvojen käteispanttauksesta?

3. Millainen on erityisten oikeuksien pysyvyys kiinteistönkaupassa eli millaisin edellytyksin kiinteistöön perustettu erityinen oikeus sitoo kiinteistön ostajaa maakaaren mukaan? (Jokela-Kartio-Ojanen)

4. Irtaimen käteispanttivelkoja on muihin velkojiin nähden erityisasemassa siinä, että hän voi omatoimisesti myydä hallussaan olevan irtaimen pantin ja ottaa saatavansa kauppahinnasta. Millä edellytyksillä tämä myynti on kauppakaaren mukaan mahdollinen?

4.5.2000

1. Esineoikeuksien siirrettävyys ja sen rajoitukset sekä asiaa koskevan sääntelyn perusteet Suomen oikeuden mukaan. Onko siirtokelpoisen rajoitetun esineoikeuden määräosa ilman esineoikeuden perustajan suostumusta siirrettävissä kolmannelle? Perusteltu vastaus (Kartio, Esineoikeuden perusteet)

2. Miten alin hyväksyttävä kauppahinta kiinteistön pakkohuutokaupassa määräytyy? Milloin tulee sovellettavaksi UL:n ilmeisen alihintaisen tarjouksen hylkäämistä koskeva sääntely? Mikä on kiinteistöön kohdistuneiden panttioikeuksien kohtalo pakkohuutokaupan tapahtuessa? Miten käy kiinteistöön kohdistuneiden kiinnitysten?

3. Milloin kunnalla on etuosto-oikeus kiinteistön EtuostoL:n mukaan? Mitä etuosto-oikeudella tarkoitetaan kyseisessä laissa? Entä mikä on etuosto-oikeuden tarkoitus lain mukaan?

4. Mitä oikeudessamme tarkoitetaan arvopaperilla? Mitä säännöksiä arvopapereita koskeviin sivullissuojakysymyksiin sovelletaan? Eroavatko arvopapereita koskevat säännöt sisällöltään sivullissuojakysymysten osalta muita irtaimia esineitä koskevista säännöistä?

9.3.2000

1. Missä tapauksissa tarvitaan aviopuolison suostumus toisen puolison omistaman kiinteistön myymiseen? Mitä selvitystä lainhuudatusviranomainen tarvitsee saannon laillisuudesta, jos puolison suostumusta ei ole? Mitä muotovaatimuksia suostumukselle on asetettu? Mitä on säädetty puolison oikeudesta moittia kauppaa, jos hän katsoo, että hänen suostumuksensa luovutukseen olisi tarvittu?

2. a) Millaisin eri perustein esineoikeudessa on rajoitettu sopimusvapautta sopijapuolten välisessä suhteessa? b) Suhteessa kolmanteen taas tulee esiin muun muassa kysymys niin sanotusta kollusiivisesta menettelystä ja sen torjumisen keinoista. Mitä tällaisella menettelyllä tarkoitetaan ja millaisia keinoja kolmannella on katsottu olevan tällaisen menettelyn estämiseksi? c) Voiko kolmas vaatia häneen nähden kohtuutonta kollisiosääntöä - esimerkkinä irtaimisto-oikeudellinen normi "kauppa rikkoo vuokran" -jollakin perusteella soviteltavaksi?

3. Hallinnan siirrolla on merkitystä tietyissä irtaimia esineitä ja arvopapereita koskevissa oikeustoimissa. Selvitä, a) onko sillä ja jos on, niin millaisia oikeusvaikutuksia lahjoituksessa, panttauksessa ja kaupassa b) miksi oikeusvaikutuksia kytketään hallinnan siirtoon, ja c) millä tavoin hallinnan siirto voidaan oikeudessamme toteuttaa (Kartio, Esineoikeuden perusteet)

4. Miten vuokran suuruus määräytyy asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan? Millä edellytyksiä vuokranantaja saa korottaa vuokraa vuokrasuhteen aikana? Entä mitä oikeudellisia keinoja vuokralaisella on käytettävissään, jos vuokrankorotus on hänen mukaansa kohtuuton? Eroaako sääntely tältä osin liikehuoneiston vuokrasta annetun lain sääntelystä ja jos eroaa, niin miten?

2.9.1999

1. Missä tapauksissa kiinteistön hankkiminen Suomesta on ulkomailla asuvalle luvanvaraista? Millä edellytyksin lupa eri tapauksissa voidaan myöntää?

2. Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain soveltuvuus a) jakamattoman yhteisomistuksen eri muotoihin, b) avioliittolain alaisten aviopuolisoiden väliseen oikeussuhteeseen ja c)ns. yksinkertaisiin eli siviiliyhtiöihin. Milloin kyseessä on a) kohdassa tarkoitettu jakamaton yhteisomistus ja c) kohdassa tarkoitettu siviiliyhtiö? (Kartio, Esineoikeuden perusteet)

3. Milloin vuokrasopimus päättyy a) asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan ja b) liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan, jos toistaiseksi voimassa olevaksi sovittu vuokrasopimus irtisanotaan tänään (2.9.1999)? Voidaanko irtisanomisaikaa lyhentää tai pidentää vuokrasopimukseen otetulla ehdolla? Milloin vuokralaisen on muutettava huoneistosta? Voidaanko muuttopäivää siirtää ja jos voidaan, niin miten pitkäksi aikaa ja millä edellytyksillä?

4. Omistusoikeus esineeseen, jolla on jo ennestään omistaja, voidaan saada johdannaisella tai kumoavalla saannolla. Millainen saanto on johdannainen ja millainen kumoava? Mainitse esimerkkejä molemmista saannoista.

17.6.1999

1. Milloin a) irtaimen esineen, B) asunto-osakkeen ja c)tavallisen saatavan lahjoitus katsotaan lahjanlupauslain mukaan täytetyksi ja mikä on oikeudellinen merkitys tämän lain mukaan on sillä, ettei lahjoitusta ole täytetty? Missä tapauksessa irtaimen omaisuuden lahjoituksesta on tehtävä tuomioistuimelle kirjallinen ilmoituksen lahjoituksen rekisteröimiseksi ja kuuluttamiseksi ja mikä oikeudellinen merkitys tällä ilmoituksella lahjanlupauslain mukaan on?

2. Milloin erityisen oikeuden haltijalla on maakaaren mukaan oikeutensa kirjaamisvelvollisuus? Missä ajassa kirjaamista on haettava ja miten kirjaamisvelvollisuus on sanktioitu? (Jokela-Kartio-Ojanen)

3. Millaisista elementeistä omistusoikeus Zittingin mukaan koostuu? Mikä merkitys tällä jaottelulla on omistajanvaihdostilanteiden tarkastelun kannalta? (Kartio, Esineoikeuden perusteet)

4. Oikeustieteen ylioppilas A käveli perinteisen kaupunkifestivaalin jälkeisenä maanantaiaamuna Aurajoen rantaa pitkin kesätyöpaikkaansa. Hän löysi Myllysillan kupeesta polkupyörän ja repun, jonka sisällä oli avaimet, lompakko ja kamera. Lompakossa oli käteistä rahaa 500 markkaa. Miten A:n tulee löytötavaralain mukaan toimia? Voiko A saada löytämiinsä esineisiin omistusoikeuden ja jos voi, niin miten? Onko esineet kadottaneella omistajaa oikeus saada ne takaisin ja jos on, niin millä edellytyksillä?

6.5.1999

1. Mitä maakaaressa on säädetty kiinteistönkaupan esisopimuksen a) muodosta, b) sisällöstä ja c) voimassaoloajasta? Millainen on esisopimusostajan oikeusasema, jos esisopimusmyyjä laillisin muodoin tehdyn esisopimuksen voimassa ollessa myy kiinteistön kolmannelle? Voiko esisopimusostaja vaatia viimeksi mainitun kaupan kumoamista?

2. Millainen on varallisuusoikeudessamme tehty jako kiinteään ja irtaimeen omaisuuteen ja mikä on tämän jaon merkitys? Miten omaisuuden käsite eroaa esineen käsitteestä?

11.3.1999

1. Millaisten oikeudellisten järjestelyjen puitteissa a) linja-auto, b) kuorma-auto ja c) henkilöauto voidaan oikeutemme mukaan pantata? Millaisia normeja on voimassa "päällekkäisten" panttausten estämiseksi taikka eri pantinhaltijatahojen välisten kollisioiden selvittämiseksi?

2. Mitkä ovat irtaimen esineen saantosuojan neljä perusedellytystä Kartion mukaan? Missä suhteissa irtaimen esineen saantosuoja on arvopaperin saajan saantosuojaa heikompi?

3. Mitkä ovat esineen ainesosa- ja tarpeistosuhteen a)syntyedellytykset ja b) oikeusvaikutukset? (Kartio, Esineoikeuden perusteet)

4. Millainen on kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun alin mukaan kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuus ostajalle ja selonottovelvollisuus?